COMPRA DE IMÓVEL EM LEILÃO, DESDE O INICIO(LANCE) ATÉ A POSSE DO IMÓVEL, QUAIS SÃO OS PROCEDIMENTOS

ANTONIO RIBEIRO
há 2 dias
3 min de leitura

Atualizado: há 5 horas

A compra de imóvel em leilão é uma operação que exige rígido conhecimento jurídico, técnico e financeiro, pois envolve riscos, mas também oportunidades de aquisição com preços abaixo do mercado. Segue uma exposição formal, abrangendo todo o ciclo, do lance até a posse efetiva.

📌 1️⃣ Natureza do Leilão Imobiliário

Um leilão de imóvel pode ter três naturezas principais:

Judicial: Decorre de ação judicial (execução de dívida, penhora, falência).
Extrajudicial: Comum em alienação fiduciária — quando o devedor não paga o financiamento, o banco executa a garantia.
Particular: Promovido por empresas privadas, incorporadoras ou investidores que liquidam ativos

📌 2️⃣ Fase Inicial — Publicação do Edital

Premissas Jurídicas:

O leilão é formalizado por edital público, que contém:
- Descrição completa do imóvel.
- Situação jurídica (matrícula, ônus, penhoras, hipotecas).
- Valor de avaliação.
- Lance mínimo.
- Regras de arrematação e pagamento.
- Data, local e forma do leilão (presencial ou online).

Sugestão: Ler o edital integralmente e, se possível, ter assessoria especializada.

📌 3️⃣ Fase de Análise — Diligência Prévia

🔍 Etapas Críticas:

Escolher um imóvel que se encaixe no seu perfil de compra.
Visitar o imóvel (se possível).
Verificar ocupação (se está habitado por devedor, locatário ou terceiros).
Analisar matrícula no cartório de registro de imóveis.
Verificar dívidas de IPTU, condomínio, impostos e encargos.
Calcular custos adicionais (ITBI, escritura, assessoria, taxas do leiloeiro).

📌 4️⃣ Lance — Participação no Leilão

Procedimento Técnico:

Se opção de compra for financiada, fazer analise de crédito antes de dar um lance.
Cadastro na plataforma (no caso de leilão online).
Pagamento de caução (alguns leiloeiros exigem depósito prévio).
Dar o lance dentro do prazo e valor mínimo estipulado.
Se for vencedor, é lavrada a ata de arrematação — documento que formaliza quem arrematou e o valor.

📌 5️⃣ Pagamento

Normalmente é à vista, mas alguns editais permitem, financiamento com uso do FGTS e parcelamento.
Paga-se:
- Valor do lance.
- Comissão do leiloeiro (5% a 6% geralmente).
- Custas de cartório e impostos (ITBI).
- Custo de assessoria se for o caso.

📌 6️⃣ Pós-Arrematação — Homologação Judicial (quando aplicável)

Em leilões judiciais, o juiz precisa homologar a arrematação.
O devedor pode tentar anular o leilão por vícios ou quitar a dívida no prazo legal.
Confirmada a homologação, expede-se carta de arrematação (judicial) ou auto de arrematação (extrajudicial).

📌 7️⃣ Registro em Cartório

Com a carta/auto em mãos:
- Paga-se o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
- Registra-se o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Somente o registro garante a transferência de propriedade (princípio da continuidade).

📌 8️⃣ Desocupação — Imissão na Posse

Ponto Crítico:

Se o imóvel estiver ocupado, o novo proprietário deve ingressar com ação de imissão na posse.
A lei garante direito de reintegração, mas pode haver resistência — nesse caso, precisa de despejo judicial.
Custos: honorários advocatícios, oficial de justiça, remoção de bens.

✅ 9️⃣ Posse Plena

Após a desocupação, o arrematante obtém a posse plena.
Pode reformar, revender, alugar, habitar.

📌 10️⃣ Principais Riscos

No caso de imóveis financiados → dar lance em um imóvel e depois não conseguir o crédto.
Ocupação resistente → custas processuais elevadas.
Débitos ocultos (ex.: dívida de IPTU, condomínio e ações judiciais) → alguns são de responsabilidade do arrematante.
Vícios no edital → podem anular o leilão.
Fraudes → sempre verificar a idoneidade do leiloeiro.